评估目的

• 合理补偿：为拆迁人提供准确的建筑物价值依据，确保被拆迁人能够得到合理的经济补偿，保障其合法权益。
• 成本控制：帮助拆迁人合理估算拆迁成本，为项目预算和资金安排提供参考，以便更好地进行成本控制和项目管理。
• 决策依据：为政府部门或相关决策机构提供数据支持，辅助其制定拆迁政策、规划拆迁方案以及进行项目可行性研究等。

评估范围

• 建筑物本身价值：包括建筑物的结构、装修、设备设施等的重置成本或市场价值，需考虑建筑物的类型（如住宅、商业、工业等）、建筑年代、建筑质量等因素。
• 土地使用权价值：根据土地的性质（如出让地、划拨地等）、用途、剩余使用年限等，评估土地使用权在拆迁时的价值。
• 附属设施及附着物价值：对建筑物的附属设施，如停车位、地下室、围墙、绿化等，以及建筑物上的附着物，如广告牌、空调外机等进行评估。
• 搬迁及临时安置费用：估算被拆迁人因搬迁产生的费用，如搬运费、设备调试费等，以及在临时安置期间的租房费用、生活补贴等。

评估方法

• 市场比较法：通过收集与被评估建筑物类似的房地产在市场上的交易实例，将其与被评估建筑物进行比较，分析调整各项因素差异后，得出被评估建筑物的价值。此方法适用于有较多可比交易实例的情况，评估结果较能反映市场实际情况。
• 成本法：以重新建造与被评估建筑物相同或类似的全新建筑物所需的各项成本费用为基础，减去建筑物已使用年限的折旧，再加上土地使用权价值等，得出建筑物的评估价值。该方法常用于评估特殊用途或缺乏市场交易实例的建筑物。
• 收益法：对于有租金收益或经营收益的建筑物，如商业店铺、写字楼等，可根据其未来预期收益，采用适当的折现率将其折现到评估基准日，从而得出建筑物的价值。

评估流程

1. 前期准备：评估机构接受委托后，组建评估项目组，收集与建筑物相关的资料，如产权证书、规划许可证、建筑图纸、工程竣工验收资料等，同时了解拆迁项目的背景、范围和要求等。
2. 实地查勘：评估人员对被拆迁建筑物进行实地查勘，详细记录建筑物的位置、面积、结构、装修、设备设施等情况，拍摄照片，绘制草图，核实相关资料与实际情况是否一致。
3. 市场调查：根据评估方法的需要，对当地房地产市场进行调查，收集类似建筑物的交易实例、租金水平、建安成本等资料，了解市场行情和价格走势。
4. 价值测算：按照选定的评估方法，结合实地查勘和市场调查的结果，对建筑物的各项价值进行测算，包括建筑物本身价值、土地使用权价值、附属设施及附着物价值等，并根据具体情况考虑搬迁及临时安置费用等因素。
5. 编制报告：评估人员根据测算结果编制详细的拆迁评估报告，报告内容包括评估项目概况、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果等，同时对评估结果进行必要的说明和分析。
6. 审核与交付：评估报告完成后，由评估机构内部进行审核，确保评估过程规范、结果准确合理。审核通过后，将评估报告交付给委托方。