评估目的

• 拆迁补偿依据：为拆迁人提供合理的补偿标准，确保被拆迁人因构筑物拆迁所遭受的损失得到公平合理的补偿，避免拆迁纠纷。
• 项目预算基础：帮助拆迁人准确预估拆迁项目中构筑物拆迁的成本，为项目整体预算编制和资金安排提供可靠依据，便于进行成本控制和资源调配。
• 决策参考支持：为政府部门或相关决策机构在制定拆迁计划、规划项目方案以及进行项目可行性研究等方面提供数据支撑，辅助其做出科学合理的决策。

评估范围

• 构筑物本体价值：根据构筑物的类型、结构、材料、建造工艺等，评估其重置成本或市场价值。例如，桥梁的评估需考虑其跨度、承载能力、使用年限等；烟囱则要考虑高度、材质、内衬情况等。
• 附属设施价值：对与构筑物配套的附属设施进行评估，如水池的进出水管道、塔架的防雷设施、道路的路灯等，这些附属设施的价值应一并计入。
• 土地占用及相关权益价值：如果构筑物占用了一定的土地，需评估该土地的使用权价值以及因构筑物存在而产生的相关权益价值，如临时用地的剩余使用期限价值等。
• 拆除费用及清理成本：估算拆除构筑物所需的人工、机械费用，以及拆除后对建筑垃圾进行清理、运输和处置的费用。

评估方法

• 重置成本法：通过计算重新建造与被评估构筑物相同或类似的全新构筑物所需的各项成本费用，包括材料、人工、机械台班费等，再根据构筑物的已使用年限、磨损程度等因素确定折旧率，以重置成本乘以（1 - 折旧率）得出评估价值。
• 市场法：收集市场上类似构筑物的交易案例或拆迁补偿案例，分析比较被评估构筑物与可比案例在结构、功能、使用年限、地理位置等方面的差异，对可比案例的成交价格进行调整，从而得出被评估构筑物的价值。
• 收益法：对于一些具有经营收益的构筑物，如高速公路的收费站、停车场等，可根据其未来预期收益，采用适当的折现率将其折现到评估基准日，以此确定构筑物的价值。

评估流程

1. 委托与准备：评估机构接受委托后，与委托方明确评估目的、范围、基准日等关键事项，组建专业评估团队，收集与构筑物相关的资料，如设计图纸、施工记录、竣工验收报告、产权证书等。
2. 实地勘查：评估人员对被拆迁构筑物进行实地详细勘查，记录其外观、结构、尺寸、材质、使用状况等，拍摄照片，绘制草图，核实与现有资料是否一致，同时了解周边环境及配套设施情况。
3. 市场调研：针对评估方法的需要，对当地构筑物市场进行调查，收集类似构筑物的建造价格、交易价格、拆除费用等信息，以及相关设备材料的市场价格走势，为后续评估提供数据支持。
4. 价值测算：根据所选用的评估方法，结合实地勘查和市场调研的结果，对构筑物的各项价值进行详细测算，包括本体价值、附属设施价值、土地占用及相关权益价值等，并确定拆除费用及清理成本。
5. 编制报告：按照规范的格式编制构筑物拆迁评估报告，报告应包括评估项目概况、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果等内容，对评估结果进行详细分析和说明，确保清晰、准确、合理。
6. 审核与交付：评估报告完成后，由评估机构内部进行多级审核，确保评估过程符合规范，结果准确可靠。审核通过后，将评估报告交付给委托方。