成都厂房拆迁评估涉及到多个方面，以下是详细介绍： ### 评估流程 1. **评估机构选定**：一般由拆迁方和被拆迁方共同协商选定具有资质的评估机构。如果协商不成，可通过抽签、摇号等随机方式确定。 2. **资料收集**：评估机构需要收集与厂房相关的各种资料，包括厂房的产权证明、土地使用证、建筑工程规划许可证、施工图纸、竣工验收报告、财务资料、租赁合同等，以全面了解厂房的基本情况和权益状况。 3. **实地勘察**：评估人员会对厂房进行实地勘察，主要包括厂房的地理位置、占地面积、建筑面积、建筑结构、装修情况、设备设施状况、使用年限、成新度等，同时还会对周边环境、基础设施配套等情况进行调查。 4. **评估方法选择**：根据厂房的实际情况和评估目的，选择合适的评估方法，主要有市场法、收益法、成本法等。 5. **价值评估**：运用选定的评估方法，对厂房的价值进行计算和评估，得出初步的评估结果。 6. **结果公示与沟通**：评估机构将初步评估结果向被拆迁方进行公示，被拆迁方如有异议，可以在规定时间内提出，评估机构会进行复核和解释。 7. **出具评估报告**：经过公示和沟通无异议后，评估机构正式出具厂房拆迁评估报告，作为拆迁补偿的重要依据。 ### 评估内容 - **土地使用权价值**：根据土地的用途、面积、使用年限、土地级别、基准地价等因素，评估土地使用权的市场价值。 - **厂房建筑物价值**：包括厂房的建筑成本、建安费用、装修装饰费用等，结合厂房的成新度，确定厂房建筑物的重置成本价值。 - **设备设施价值**：对厂房内的生产设备、运输设备、电气设备、消防设备等各类设备设施进行评估，根据设备的购置价格、使用年限、折旧情况、技术状态等因素，确定设备设施的重置成本或市场价值。 - **停产停业损失**：评估因厂房拆迁导致企业停产停业所造成的经济损失，包括预期利润损失、员工安置费用、合同违约损失等。 - **搬迁费用**：主要包括设备设施的拆卸、运输、安装调试费用，以及原材料、半成品、成品的搬迁费用等。 - **其他补偿项目**：如厂房的附属物，包括围墙、道路、绿化等的价值，以及因拆迁可能产生的临时安置费用等。 ### 评估方法 - **市场法**：如果当地有类似厂房的交易案例，可选取与被评估厂房在地理位置、用途、规模、建筑结构等方面相似的交易实例，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面的修正，从而确定被评估厂房的价值。 - **收益法**：对于具有稳定收益的厂房，可通过预测厂房未来的租金收入、运营费用等，按照一定的折现率将未来收益折现到评估基准日，从而确定厂房的价值。 - **成本法**：首先计算重新建造与被评估厂房相同或类似的厂房所需的各项成本，包括土地取得成本、建筑安装工程成本、前期费用、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润等，然后扣除厂房的折旧，得到厂房的评估价值。 在成都厂房拆迁评估过程中，评估机构和评估人员应严格遵守相关法律法规和评估准则，确保评估结果的客观、公正、合理，保障拆迁当事人的合法权益。