丽水果园因独特自然条件，果品优质且具特色，在农业经济中地位重要。对其评估能明确果园资产价值，为果园经营、流转、融资等提供依据，利于果园资源合理配置与可持续发展。本文探讨丽水果园评估相关要点与方法。
丽水地处亚热带季风气候区，气候温暖湿润，四季分明，年均温约 18℃，年降水量 1500 - 2000 毫米 ，光照充足，为果树生长提供良好气候条件。其土壤肥沃，以红壤、黄壤为主，富含有机质与矿物质，酸碱度适宜多数果树生长。且地形多样，山地、丘陵、平原皆有，利于发展多种类型果园。
丽水果品丰富，如处州白莲、庆元甜桔柚、云和雪梨等，品质优良，口感独特，具地域特色与品牌优势。这些特色果品在市场受青睐，价格相对较高，影响果园收益与评估价值。市场需求与价格波动对果园评估影响大，若某类果品市场需求增、价格涨，果园收益与价值提升；反之则降低。
果园经营管理水平影响产量、质量与收益，进而影响评估结果。科学种植规划，合理密植与品种搭配，能提高土地利用率与果品产量质量。良好果园设施，如灌溉、排水、道路与防护设施等，保障果树生长与果园作业效率。有效的病虫害防治措施，可减少损失，提高果品品质。合理施肥与修剪，能促进果树生长，提高产量与品质。
市场比较法是通过选取与被评估果园类似的交易案例，对其交易价格进行修正，从而确定被评估果园价值的方法。在丽水，若要评估一处普通的柑橘园价值，可选取周边地区近期交易的、规模相近（如面积相差不超过 10%）、果树品种相同（都为温州蜜柑）、树龄相近（相差不超过 2 年）的柑橘园交易案例。假设选取了三个案例，案例一交易价格为每亩 8 万元，其果园灌溉设施完善程度比被评估果园高一些，经分析调整，需将价格向下修正 5%；案例二交易价格为每亩 7.8 万元，其交通便利性不如被评估果园，经调整需将价格向上修正 8%；案例三交易价格为每亩 8.2 万元，其土壤肥力与被评估果园相当，但果园的管理水平略高于被评估果园，经调整需将价格向下修正 3%。经过修正后，三个案例的价格分别为：案例一 7.6 万元 / 亩（8×(1 - 5%)），案例二 8.424 万元 / 亩（7.8×(1 + 8%)），案例三 7.954 万元 / 亩（8.2×(1 - 3%)）。最终，通过对这三个修正后价格的算术平均，得出被评估柑橘园的价值约为 8 万元 / 亩（(7.6 + 8.424 + 7.954)÷3）。
运用市场比较法时，需保证案例真实性与可靠性，全面收集交易案例信息，包括交易时间、价格、果园基本情况、交易背景等。选取案例要与被评估果园在地理位置、面积、果树品种、树龄、经营管理水平等方面相似，且交易时间距评估基准日近，以减少市场变化影响。针对差异，采用科学合理方法修正，确保评估结果准确。
收益还原法是基于果园未来预期收益来确定其价值的方法。以丽水某杨梅园为例，该园面积 50 亩，进入盛果期，预计今年产量 10 万斤，根据历年市场价格及当前市场行情，预计今年杨梅平均售价为每斤 15 元，年销售收入为 150 万元（10×15）。年总费用包括人工成本 30 万元、肥料农药成本 20 万元、设备折旧及维护成本 10 万元、土地租金 10 万元，共计 70 万元。该杨梅园经济寿命预计还有 20 年，经分析行业平均投资收益率等因素，确定还原率为 8%。假设每年收益相对稳定，根据收益还原法公式，该杨梅园评估价值约为 967.7 万元（(150 - 70)×[1 - (1 + 8%)^(-20)]÷8%）。
运用收益还原法，要合理预测未来收益，综合考虑果树生长周期、产量变化、市场价格波动、经营管理水平等因素。准确确定年总费用，涵盖生产成本、管理成本、销售成本、土地使用成本等。结合行业风险、市场利率等确定合适还原率。
成本逼近法是通过计算建造与被评估果园类似果园所需的各项成本费用，加上合理利润和税费，来确定果园价值的方法。例如在丽水建造一个新的桃园，土地取得成本为每亩 5 万元（假设通过土地流转获得，流转期限 30 年），果树种苗成本每亩 3000 元（假设种植 300 株，每株 10 元），种植及前期管护成本（包括挖坑、施肥、浇水、修剪等前三年费用）每亩 1.2 万元，灌溉、排水等基础设施建设成本每亩 8000 元。假设投资利润率为 15%，税费率为 5%。则该桃园的成本价为每亩约 7.74 万元 {[(5 + 0.3 + 1.2 + 0.8)×(1 + 15%)]×(1 + 5%)}。若被评估桃园已种植 5 年，考虑果树生长增值及设施折旧等因素，经分析确定综合调整系数为 1.1，则该被评估桃园评估价值约为 8.514 万元 / 亩（7.74×1.1）。
运用成本逼近法，需准确核算各项成本费用，包括土地取得成本、果树种苗成本、种植与管护成本、基础设施建设成本等，且成本费用要符合当地实际水平。合理确定利润与税费，参考行业平均水平与当地政策。考虑果园现有状况进行调整，如果树生长状况、设施使用年限与折旧程度等。
丽水市莲都区某果园，面积 80 亩，主要种植 “丽白” 枇杷，树龄 8 年，处于盛果期。果园基础设施完善，有滴灌系统、简易仓库、园内道路等。经营管理水平良好，果品质量高，在当地市场有稳定销售渠道。
评估人员经实地勘查、资料收集与分析，决定采用收益还原法为主，市场比较法为辅进行评估。采用收益还原法，因果园处于盛果期，收益稳定，可合理预测未来收益。同时，选取周边 3 个类似 “丽白” 枇杷园交易案例，运用市场比较法评估，以相互验证与补充。
经收益还原法计算，该果园评估价值约 1200 万元。市场比较法评估结果在 1150 - 1250 万元之间。综合考虑，确定该果园最终评估价值为 1220 万元。此结果与果园实际经营状况和市场情况相符，反映其真实价值，为果园后续经营决策、产权交易等提供合理参考依据。
丽水果园评估需综合考虑自然条件、果品特色、经营管理等因素，合理选用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等方法。评估时，全面收集资料，科学分析，确保结果准确可靠，为果园相关经济活动提供有力支持，促进丽水果园产业健康发展
