铜川果园评估中，市场比较法的应用要点有哪些？
发布时间: 2025-03-24 14:14:47
作者: 采编人员
- 收集交易信息
- 交易价格：明确可比案例的实际成交价格，包括是否存在附加条件或特殊情况影响价格，如是否包含果园内的农机设备、是否有土地租赁期限的特殊约定等。
- 交易时间：记录交易发生的具体时间，以便分析市场价格的变动趋势，判断是否需要进行时间因素修正。
- 交易情况：了解交易双方的关系、交易目的等，判断交易是否属于正常市场交易。若交易双方存在关联关系或交易目的特殊，可能导致交易价格不具有代表性，需要谨慎使用该案例。
- 建立比较基础
- 统一价格内涵：将可比案例和待评估果园的价格内涵统一，例如都采用每亩的价格或每株果树的价格进行比较，确保价格口径一致。
- 统一面积单位：如果可比案例和待评估果园的面积单位不一致，如有的以亩为单位，有的以公顷为单位，需要进行换算，统一为相同的面积单位。
- 统一付款方式：将交易案例的付款方式统一为一次性付款或与待评估果园相同的付款方式，以便准确比较价格。若可比案例为分期付款，需要根据市场利率等因素将其换算为一次性付款的价格。
- 进行因素修正
- 地理位置因素修正：分析可比案例与待评估果园在地理位置上的差异，如距离城市中心的远近、交通便利性、周边配套设施等。距离城市较近、交通便利的果园，其产品运输成本低，市场销售更便捷，价值相对较高，需要对地理位置较差的可比案例进行价格修正。
- 果园规模因素修正：考虑果园面积大小对单位面积价格的影响。一般来说，规模较大的果园可能在经营成本、市场竞争力等方面具有优势，单位面积价格可能会略高于小规模果园。需要根据实际情况对可比案例的规模差异进行调整。
- 果树品种与树龄因素修正：不同果树品种的市场价值和收益能力不同，同一品种不同树龄的果树产量和果实品质也存在差异。例如，优质品种的果树如红提葡萄，其市场价格较高，而树龄处于盛果期的果树比幼龄或老龄果树的产量和收益更稳定，需要针对这些因素对可比案例进行修正。
- 经营管理水平因素修正：经营管理水平直接影响果园的产量、果实品质和经济效益。管理良好的果园，果树生长健壮，病虫害防治得当，产量和品质都有保障，其价值相对较高。通过比较可比案例与待评估果园的经营管理情况，对价格进行合理修正。
- 市场行情因素修正：根据交易时间与评估基准日之间市场行情的变化，对可比案例的价格进行调整。如果市场上水果价格整体上涨或下跌，或者果园交易市场的供需关系发生变化，都需要对可比案例价格进行相应的修正，以反映当前市场价值。
- 计算评估结果
- 单项修正系数计算：针对每个比较因素，确定其修正系数。例如，若可比案例的地理位置较待评估果园差，经分析认为对价格的影响程度为 10%，则地理位置因素的修正系数为 1.1（即 1 + 10%）。
- 综合修正系数计算：将各项因素的修正系数相乘，得到综合修正系数。假设经过各项因素修正后，综合修正系数为 1.2，则表示可比案例的价格需要乘以 1.2 才能更接近待评估果园的价值。
- 评估价值确定：用可比案例的成交价格乘以综合修正系数，得到每个可比案例修正后的价格。然后对多个可比案例修正后的价格进行算术平均、加权平均或其他合理方法计算，最终确定待评估果园的市场价值。
