正规评估是指具备专业资质的机构和人员，按照严格的法律法规、行业规范和既定程序，运用科学合理的方法，对特定对象的价值、状况、性能等进行的客观、公正、准确的评定和估算，以下是具体介绍：

评估机构和人员要求

机构资质：需获得相关政府部门颁发的资质证书，如从事房地产评估的机构要有住房和城乡建设主管部门颁发的《房地产估价机构资质证书》，从事资产评估的机构要有财政部门等认可的资产评估资质3。

人员专业素养：评估人员应具备相应的专业资格证书，如注册房地产估价师、注册资产评估师、注册价格鉴证师等。同时要有丰富的实践经验和良好的职业道德，能够独立、客观、公正地开展评估工作。

评估流程规范

明确评估基本事项：与委托方沟通，明确评估目的、对象、范围、基准日等，签订规范的委托合同，约定双方的权利和义务。

收集资料：全面收集与评估对象相关的资料，如产权证明、财务报表、合同协议、技术资料、市场数据等。

现场勘查：评估人员到现场对评估对象进行实地查看、测量、记录等，了解其实际状况，包括实物状态、使用情况、周边环境等。

评定估算：根据评估目的和对象特点，选择合适的评估方法进行计算和分析，如市场法、收益法、成本法等，得出评估结果。

编制评估报告：按照规定的格式和内容要求，编制详细、清晰、准确的评估报告，包括评估背景、目的、方法、过程、结果、附件等。

审核与交付：评估报告需经过内部多级审核，确保内容完整、数据准确、结论合理，审核通过后按约定方式交付给委托方56。

归档：将评估过程中的所有资料、工作底稿等进行整理归档，妥善保存，以备后续查阅和检查。

评估方法科学

市场法：利用市场上类似资产的近期交易价格，经过对比分析和调整，确定评估对象的价值，适用于市场活跃、交易案例丰富的资产。

收益法：通过预测评估对象未来的预期收益，并折算为现值来确定其价值，常用于具有收益能力的资产或企业价值评估。

成本法：计算重新构建或购置与评估对象相同或类似资产所需的成本，再扣除折旧、损耗等因素，得到评估价值，适用于新资产或市场交易不活跃的资产。

遵循法律法规和行业准则

法律法规：严格遵守国家和地方相关的法律法规，如《中华人民共和国资产评估法》《房地产估价机构管理办法》等，确保评估活动的合法性。

行业准则：遵循相关行业协会制定的评估准则和规范，如中国资产评估协会发布的《资产评估执业准则》、中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产估价规范》等，保证评估工作的专业性和规范性。