评估目的

• 交易需要：当养殖场作为整体资产进行转让、买卖时，无论是企业间的并购，还是个人之间的交易，都需要对养殖场的价值进行准确评估，以便确定合理的交易价格，保障交易双方的权益。
• 抵押融资：养殖场经营者若想以养殖场的资产向银行等金融机构申请贷款抵押，金融机构会要求对养殖场进行评估，依据评估结果来确定贷款额度、抵押率等，以此衡量信贷风险，决定是否放款以及放款的具体金额。
• 拆迁补偿：因城市建设、基础设施建设等原因涉及养殖场拆迁时，需要通过专业评估来确定养殖场应获得的合理补偿金额，补偿范围涵盖土地、建筑物、养殖设施以及存栏畜禽等多个方面。
• 企业内部管理决策：养殖场自身为了优化资源配置、了解资产状况、规划未来发展等，比如判断是否要扩大养殖规模、对部分资产进行更新改造等情况，也需要对养殖场整体进行评估，为内部管理决策提供参考依据。

评估对象与范围

• 土地：包括养殖场占用的土地，需明确土地性质（是出让土地、划拨土地还是租赁土地等）、面积、地理位置、土地使用年限（若有）以及土地的地形地貌、土壤条件等对养殖的适宜性因素，这些都会影响土地价值。
• 建筑物与养殖设施：像养殖舍、仓库、办公用房、饲料加工车间等各类建筑物，要考察其建筑结构（如砖混结构、钢结构等）、建筑面积、建造年代、成新率、维护保养情况等；养殖设施包含畜禽养殖设备（如鸡笼、猪栏等）、通风设备、温控设备、供水供电设施、环保处理设施（如沼气池、污水处理系统等）等，需评估其功能完整性、技术先进性以及剩余使用寿命等情况。
• 存栏畜禽：对养殖场内现存栏的各类畜禽（如鸡、鸭、猪、牛等）进行清点统计数量，同时根据畜禽的品种、年龄、生长阶段、健康状况等因素，结合市场行情评估其价值，例如幼龄畜禽与即将出栏的畜禽价值差异较大，优良品种的畜禽通常价格也会更高。
• 无形资产：部分养殖场可能拥有专利技术（如独特的养殖技术、饲料配方等）、商标（具有一定市场知名度的品牌）、养殖许可证等无形资产，这些也需纳入评估范围，考虑其为养殖场带来收益的能力以及市场认可度等因素来确定价值。

评估主体

• 专业资产评估机构：这类机构具备财政部门颁发的资产评估资质，拥有注册资产评估师以及熟悉农业养殖、建筑工程、畜牧兽医等多领域的专业人员，能够运用科学合理的评估方法，对养殖场的各方面资产进行综合评估，像中都国脉（北京）资产评估有限公司等在这类综合性评估方面有丰富经验。
• 农业咨询类评估机构：专注于农业领域，对养殖场的养殖生产环节、农业设施等有更深入的专业了解，在评估过程中能更好地结合农业行业特点和市场情况，例如某些省级的农业技术咨询服务中心下设的评估部门，可为养殖场评估提供专业服务。

评估方法

• 成本法：
  • 对于土地：计算取得与开发土地达到当前养殖可用状态的成本，包括土地购置费用（若为出让土地）、土地平整费用、改良土壤费用等，考虑土地的折旧（如因长期使用导致肥力下降等情况）以及市场价格变动因素，确定土地价值。
  • 对于建筑物和养殖设施：核算建造或购置这些资产的原始成本，加上后续的改造、维修、更新等投入成本，减去累计折旧，根据其当前的重置成本和功能状况等确定价值。例如一个养殖舍，根据当前重新建造同样规格和功能的养殖舍所需成本，结合已使用年限、磨损程度等确定其现有价值。
  • 对于存栏畜禽：计算养殖畜禽从幼崽到当前生长阶段所投入的饲料成本、防疫成本、人工成本等各项成本总和，以此为基础并结合市场同类畜禽的价格波动情况以及畜禽个体的品质差异等来确定其价值。
• 收益法：
  • 基于养殖场未来预期能够产生的收益来评估其价值，先预测养殖场在未来一定年限内（通常结合养殖品种的生长周期、市场行情变化周期等来确定预测期）的营业收入（如畜禽出栏销售的收入、禽蛋、奶类等产品的销售收入等），扣除运营成本（包括饲料采购、人工、水电费、防疫费用等），得到净收益。
  • 然后选择合适的折现率（综合考虑资金的时间价值、行业风险、市场利率等因素）将未来各年的净收益折现到评估基准日，累加后得到养殖场的评估价值。比如一个蛋鸡养殖场，根据每年预计产蛋量、鸡蛋市场价格、养殖成本等预测未来收益，再通过折现计算出当前价值。
• 市场法：
  • 寻找市场上近期发生的类似养殖场的交易案例，要求交易案例中的养殖场在养殖品种、规模、地理位置、设施设备等方面与被评估养殖场具有可比性。
  • 分析对比被评估养殖场与交易案例之间的差异，如养殖技术水平、畜禽存栏量、土地面积等方面的不同，对交易案例的价格进行适当调整，从而得出被评估养殖场的价值。例如周边有同类型的生猪养殖场转让案例，参考其成交价格并结合自身养殖场的优势或劣势进行合理调整后确定价值。

评估流程

1. 委托与受理：养殖场所有者或相关利益方作为委托方向评估机构提出评估委托申请，提供养殖场的基本信息（如地址、经营范围、养殖规模等），评估机构对委托事项进行审核，判断是否符合受理条件，若符合则签订委托评估合同，明确评估目的、范围、双方权利义务、费用、报告交付时间等重要内容。
2. 资料收集：
   • 收集养殖场的土地相关资料，如土地租赁合同、土地使用证、土地出让合同（若有）等，了解土地的基本情况。
   • 收集建筑物和养殖设施的建设资料，包括设计图纸、施工记录、竣工验收报告、设备购置发票、说明书等，掌握其规格、性能、建造和购置成本等信息。
   • 收集存栏畜禽的养殖记录，如畜禽进栏时间、品种来源、防疫记录、生长情况记录等，以及市场上畜禽的价格走势、养殖成本数据等资料。
   • 收集养殖场的财务报表、经营数据（如历年的销售收入、成本支出等）、无形资产相关证明材料（如专利证书、商标注册文件等）。
3. 现场勘查：
   • 评估人员实地查看养殖场，对土地的实际状况（边界、平整度、土壤肥力等）进行测量和观察。
   • 详细检查建筑物和养殖设施的结构安全、功能运行情况、磨损程度等，记录设备的型号、数量、完好率等信息，并拍摄照片、视频作为勘查证据。
   • 对存栏畜禽进行清点、分类统计数量，查看畜禽的健康状况、生长发育情况等，必要时可邀请畜牧兽医专业人员协助。
4. 数据分析与价值评定：
   • 根据收集的资料和现场勘查情况，选择合适的评估方法（成本法、收益法或市场法等）进行数据分析和计算，综合考虑各方面因素，确定养殖场不同资产的价值以及整体价值。
   • 在评估过程中，可能需要运用专业的财务分析软件、农业养殖数据模型等工具辅助分析，确保评估结果的准确性。
5. 撰写评估报告：
   • 按照规范的格式和要求撰写评估报告，内容包括评估项目概况、养殖场基本情况介绍、评估依据（法律法规、行业标准、采用的数据资料等）、评估方法选择及说明、评估过程及结果呈现（各资产的价值及总体价值）、相关风险提示等。
   • 评估报告需由具备资质的评估人员签字盖章，并加盖评估机构公章，保证报告的权威性和合法性。