评估目的

• 交易参考：当果园进行买卖、转让、承包等交易活动时，买卖双方需要明确果园的合理价值，评估结果能为交易价格的确定提供客观依据，保障双方权益，促进交易公平合理进行。
• 抵押融资：果园经营者若向银行等金融机构申请贷款，以果园资产作为抵押物时，金融机构会要求进行果园评估，依据评估价值来确定贷款额度、抵押率等关键指标，从而衡量信贷风险，决定是否放款及放款金额。
• 征收补偿：因城市建设、基础设施建设、土地规划调整等原因涉及果园征收时，需通过专业评估确定果园应获得的合理补偿金额，补偿范围涵盖土地、果树、果园设施以及果园预期收益等多个方面。
• 企业内部管理决策：果园经营企业为了优化资源配置，比如判断是否要对果园进行升级改造、扩大种植规模等，需要准确了解果园的资产价值状况，果园评估便能为此类内部管理决策提供有力参考。

评估对象与范围

• 土地：包括果园所占土地的面积、土地性质（如出让、划拨、租赁等）、土地使用年限（若有）、地理位置、土壤肥力、地形地貌、灌溉排水条件等，这些因素都会影响土地对果树种植的适宜性以及土地自身价值。
• 果树：对果园内不同品种、树龄、生长状况的果树进行清点统计数量，评估其价值时需考虑果树的品种特性（如是否为优良品种、市场认可度高低等）、树龄阶段（幼龄树、盛果期树、老龄树价值不同）、生长健康状况（病虫害情况、树冠形态、树干粗壮程度等反映的生长活力）、近期产量及品质表现等，同时结合市场上相应果品价格和果树交易价格情况来综合确定果树价值。
• 果园设施：包含果园内的灌溉设施（如滴灌系统、喷灌设备等）、排水设施（排水沟、排水管道等）、道路设施（园内道路的类型、长度、宽度、路况等）、防护设施（如围栏、防护林等）、仓储设施（果品仓库、农资仓库等）以及生产管理用房（如工具房、值班室等）等，要考察设施的建设情况、功能完整性、使用年限、维护保养情况等，进而确定其价值。
• 无形资产：部分果园可能拥有独特的种植技术、品牌商标、绿色认证等无形资产，这些在评估时也要考虑其为果园带来收益的能力以及市场影响力等因素来确定价值，例如具有知名品牌商标的果园，其果品在市场上更具竞争力，相应的果园整体价值也会更高。

评估主体

• 专业资产评估机构：这类机构具备财政部门颁发的资产评估资质，拥有注册资产评估师以及熟悉园艺、农业工程、林业等多领域专业知识的人员，能够运用科学合理的评估方法，对果园的各方面资产进行综合评估，像中都国脉（北京）资产评估有限公司等在综合性果园评估方面有丰富经验。
• 农业技术咨询类评估机构：专注于农业领域，对果树种植、果园生产管理等环节有深入专业了解，在评估过程中能更好地结合农业行业特点和市场情况，例如各地农业科学院下属的相关评估部门，可凭借专业优势为果园评估提供专业服务。

评估方法

• 成本法：
  • 对于土地：计算取得土地并使其达到适合果园种植现状的成本，如土地购置费用（若为出让土地）、土地平整费用、土壤改良费用等，考虑土地的折旧（如因长期种植导致土壤肥力下降等情况）以及市场价格变动因素，确定土地价值。
  • 对于果树：核算从果树苗木购置、种植、培育到当前生长阶段所投入的各项成本总和，包括苗木成本、施肥浇水成本、病虫害防治成本、修剪整形成本、人工管理成本等，减去果树的累计折旧（根据树龄、生长阶段等确定折旧程度），结合当前市场上同类果树的重置成本情况来确定果树价值。例如一棵 5 年生的苹果树，计算其从种植到现在投入的所有成本，扣除相应折旧后，参考市场上同样 5 年生苹果树的价格行情确定其价值。
  • 对于果园设施：计算建造或购置这些设施的原始成本，加上后续的维修、更新等投入成本，减去累计折旧，根据其当前的重置成本和功能状况等确定价值。比如果园内的滴灌系统，根据重新安装同样规格和功能的滴灌系统所需成本，结合已使用年限、设备老化程度等确定现有价值。
• 收益法：
  • 基于果园未来预期能够产生的收益来评估其价值，先预测果园在未来一定年限内（通常结合果树品种的生长周期、果品市场行情变化周期等来确定预测期）的果品销售收入，扣除运营成本（包括果树种植管理成本、果园设施维护成本、采摘运输成本、销售费用等），得到净收益。
  • 然后选择合适的折现率（综合考虑资金的时间价值、农业行业风险、市场利率等因素）将未来各年的净收益折现到评估基准日，累加后得到果园的评估价值。例如一个苹果园，根据苹果树的产量预测、苹果市场价格走势、果园管理成本等预测未来收益，再通过折现计算出当前价值。
• 市场法：
  • 寻找市场上近期发生的类似果园的交易案例，要求交易案例中的果园在果树品种、种植规模、地理位置、设施条件等方面与被评估果园具有可比性。
  • 分析对比被评估果园与交易案例之间的差异，如土壤肥力、果树生长状况、果园管理水平等方面的不同，对交易案例的价格进行适当调整，从而得出被评估果园的评估价值。例如周边有同类型的柑橘园转让案例，参考其成交价格并结合自身果园的优势或劣势进行合理调整后确定价值。