商丘拆迁评估
发布时间: 2025-07-10 14:06:28
作者: 采编人员
商丘拆迁评估主要是对拆迁范围内的土地、房屋及其他附着物进行价值评估，为拆迁补偿提供依据2。以下是具体介绍：
- 评估内容1
- 房屋价值评估：评估机构会综合考虑房屋的区位、用途、建筑面积、新旧程度、建筑结构等因素，按照房屋征收评估办法确定其价值。
- 搬迁、临时安置评估：根据实际情况评估被拆迁人因房屋拆迁产生的搬迁费用，以及因征收导致需要临时安置的相关费用，保障被拆迁人过渡期间的居住需求。
- 停产停业损失评估：针对因征收造成停产停业的经营性房屋，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估损失，确定补偿金额。
- 附着物评估：对房屋附属的各类设施、树木等附着物进行评估，确定相应的补偿价值。
- 评估依据3
- 政策文件：主要依据《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》(豫政〔2023〕28 号) 及《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》(商政〔2023〕15 号) 等政策文件，确定征地拆迁补偿标准。
- 房屋情况：包括房屋产权证明、规划文件等，用于确定房屋的合法性、用途、面积等基本信息，同时参考房屋的重置成本、成新度等因素评估房屋价值。
- 土地状况：依据土地权属证明等确定土地性质、用途、区片等，商丘市征地区片综合地价由土地补偿费与安置补助费组成，不同区片、不同地类有不同标准。
- 评估方法
- 市场比较法：将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值。
- 收益还原法：对于经营性房地产，通过预测其未来的净收益，采用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的价值。
- 成本逼近法：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价值。对于新建房屋或成本资料较为齐全的情况，也可用于房屋价值评估。
- 评估流程
- 委托受理：评估机构与委托方签订委托合同，明确评估范围、目的和时间要求等。
- 资料收集：收集产权证明、规划文件、市场交易数据等相关资料，确保资料真实完整。
- 现场勘查：评估人员实地勘查，了解评估对象的地理位置、建筑物结构、周边环境等实际状况。
- 评估测算：根据收集的资料和勘查结果，选择合适的评估方法进行测算，确定评估对象价值。
- 报告撰写：撰写详细的评估报告，阐述评估过程和结果，要求内容完整、逻辑严密。
- 报告审核：对评估报告进行内部审核，严格把关，确保报告质量。
- 报告交付：按时将审核后的报告交付给委托方，并进行解释说明。
- 补偿标准示例
- 房屋拆迁补偿：货币补偿按房屋结构、面积、折旧程度评估补偿，如砖混结构房屋重置价为 800 元 / 平方米，成新率 70%，补偿金额为 560 元 / 平方米；钢混结构厂房重置价为 1200 元 / 平方米，成新率 80%，补偿金额为 960 元 / 平方米。产权调换按 1:1 比例置换安置房面积，超出部分由被拆迁人按成本价或市场价购买；偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新度结算。
- 搬迁补助与临时安置费：搬迁补助按房屋面积 ×15 元 / 平方米计算，重新安排宅基地或期房安置的按 2 次计算。临时安置费按房屋面积 ×5 元 / 平方米 / 月计算，重新安排宅基地的按 18 个月计算，期房安置的按交房时间加 3 个月计算。
