乌海果园评估的依据是一个多维度体系，涵盖法律法规、技术标准、市场数据、果园实际情况等多个层面，确保评估过程合法合规、结果客观公正。以下是具体的依据分类及核心内容：
这是评估工作的首要前提，确保评估行为符合国家及地方的法律框架，主要包括以下几类：
- 《中华人民共和国民法典》：涉及果园的产权界定（如土地承包权、经营权、所有权）、资产抵押、转让等民事关系，明确评估对象的产权合法性是评估的基础。
- 《中华人民共和国土地管理法》及实施条例：规范果园所占用土地的性质（如耕地、林地、集体建设用地等）、使用年限、用途管制，避免因土地性质违规导致评估结果无效。
- 《中华人民共和国资产评估法》：明确评估机构、评估专业人员的资质要求、评估程序、法律责任，要求评估必须由合法资质的机构和人员开展。
- 《中华人民共和国森林法》（若果园含经济林）：针对以果树为主体的经济林，规范其采伐、流转、保护等，涉及经济林资源评估的特殊要求。
- 内蒙古自治区及乌海市的土地管理、农业扶持政策：例如《内蒙古自治区农村土地承包经营权流转管理办法》《乌海市现代农业发展规划》等，明确本地果园的流转标准、补贴政策，可能影响果园的 “政策附加值” 评估（如享受补贴的果园估值可能更高）。
- 乌海市征地拆迁相关规定：若评估用于征地补偿（如城市扩张、项目建设占用果园），需依据《乌海市集体土地征收补偿安置办法》等，明确果树、地上附着物、土地的补偿标准基数。
- 环保政策：乌海市作为工业城市，对农业生产的环保要求（如化肥农药使用、废水排放）可能影响果园的合规性 —— 若果园存在环保违规，可能需扣减估值甚至导致评估失效。
评估过程需遵循统一的技术规范，确保方法科学、参数合理，主要包括行业标准和技术指南：
- 《资产评估基本准则》《资产评估执业准则》（财政部发布）：规范评估的基本程序（如现场勘查、信息收集、方法选择、报告撰写），明确成本法、市场法、收益法的适用场景及操作要求。
- 《农业资产评估准则》：针对农业资产（包括果树、果园设施、农作物等）的特殊性，规定评估参数（如果树成新率、产量预测、生命周期）的确定方法。
- 《果树苗木质量分级》（GB/T 9847-2013）：用于判断果园内果树的苗木等级（如胸径、树高、挂果能力），是评估单株果树价值的基础。
- 《果园规划设计规范》（NY/T 5255-2004）：评估果园的基础设施（如灌溉系统、路网、防护栏）是否符合行业标准，影响设施部分的估值。
- 内蒙古自治区农业技术推广总站发布的《北方果树栽培技术规程》：结合乌海的气候（温带大陆性气候，干旱少雨、昼夜温差大）、土壤（多为沙壤土）特点，判断果园的栽培管理水平（如修剪、施肥、病虫害防治）是否合理，进而影响产量预测的准确性。
果园的评估结果需反映市场真实价值，因此需以最新的市场数据为支撑，主要包括：
- 乌海市及周边地区（如石嘴山、巴彦淖尔）近期果园的转让、租赁价格（如 “每亩年租金”“整体转让总价”），需区分果园的类型（如苹果园、葡萄园、枣园）、树龄（盛产期 / 初产期 / 衰老期）、产量水平等，通过对比调整确定评估对象的市场基准价。
- 农村产权交易平台（如 “内蒙古农村产权交易中心”）公开的果园流转案例，是市场法评估的核心依据。
- 乌海本地及主要销售地（如包头、呼和浩特、北京）的果树产品近期批发价、零售价，结合果园的产销渠道（如是否对接商超、电商、深加工企业），预测未来的销售收入（收益法评估的关键参数）。
- 参考 “国家统计局乌海调查队”“内蒙古自治区农产品价格监测网” 发布的年度 / 季度果树产品价格走势，规避短期价格波动对估值的影响。
- 当地农业生产资料价格：如化肥、农药、灌溉用水电费、果树苗木采购价、人工成本（修剪、采摘、管护人员工资）等，用于成本法评估中 “重置成本” 的计算（如重新建设同等规模果园需投入的成本）。
- 果园基础设施建设成本：如滴灌系统、大棚（若为设施果园）、仓库的造价，参考乌海本地建筑工程定额或近期同类工程的中标价。
评估机构需通过现场勘查，收集果园的具体信息，作为对 “标准值”“市场值” 进行个性化调整的依据，核心包括：
- 果园的《土地承包经营权证》《林权证》（若涉及林地）、租赁合同等，证明产权归属清晰、无纠纷，且土地使用年限符合规定（如农村土地承包期为 30 年，需明确剩余年限）。
- 若果园有 “绿色食品认证”“有机农产品认证”“地理标志产品”（如乌海葡萄可能涉及的 “乌海葡萄” 地理标志），需提供认证证书，此类资质可提升果园的品牌附加值，需在估值中体现。
- 果树情况：品种（如乌海常见的葡萄、苹果、梨、枣）、树龄（通过年轮或种植记录确认）、数量（逐行清点或抽样估算）、生长状况（挂果率、病虫害情况、树势强弱）、生命周期阶段（幼苗期、初产期、盛产期、衰老期）—— 盛产期果树的单株估值远高于衰老期。
- 基础设施：灌溉系统（滴灌 / 漫灌，是否完好）、排水系统、防护设施（围栏、防风林）、生产用房（仓库、管护房）、电力通讯设施等的数量、规格、使用年限、成新率。
- 土地情况：占地面积（以实测为准，而非承包合同面积）、土壤肥力（通过土样检测确定有机质含量、pH 值）、地形（平地 / 坡地，影响耕作难度）、水源条件（是否靠近水源，灌溉保障程度）。
- 近 3-5 年的生产记录：产量、销售收入、成本支出、利润情况，用于验证收益预测的合理性（如历史平均产量是否稳定）。
- 产销合同：若果园与企业签订了长期供货合同（如与葡萄酒厂签订葡萄收购协议），需提供合同文本，明确约定的价格、数量可作为未来收益的稳定依据，降低估值风险。
- 负债及纠纷情况：如果园是否存在抵押、担保，或与周边农户的土地边界纠纷，此类问题需在评估报告中披露，并可能导致估值扣减。
