厂房拆迁评估是一项重要工作，关乎被拆迁方的切身利益，以下是具体介绍： ### 评估方法 - **重置成本法**：是对厂房的地上建筑物等进行重置的评估方式。选择一个评估时间点，按照重新建造与被评估厂房成新程度相同的厂房所需成本来计算，土地价值、房屋价值都可以运用成本法进行评估。 - **收益法**：对于用于生产经营的厂房，预估其未来预期收益，选取适当的资本化率来体现资本投入到不动产所带来的收益率，从而确定厂房价值。适用于劳动附加值大、劳动密集型、专利技术性等能带来较高劳动收益的行业企业。 - **市场比较法**：参照同区位、同地段、同性质、同用途的类似房地产市场价值来评估。需要找到与被评估厂房相似的已交易案例，对比分析各项因素来确定厂房价值。 ### 评估流程 - **准备阶段**：确定评估目的、范围和基准日；被拆迁人选定具有相应资质的评估机构，签订评估委托合同；收集厂房的权属资料、建筑图纸、财务资料、生产经营数据等相关材料。 - **现场勘查阶段**：评估人员对厂房的位置、建筑面积、结构类型、建筑年限、装修状况等进行实地测量和记录；检查厂房内的设备设施、附属物的数量、使用状况等；了解厂房的周边环境、交通条件、公共配套设施等情况。 - **评估计算阶段**：根据收集的资料和现场勘查结果，选择合适的评估方法进行计算。如采用重置成本法计算厂房的重置成本及折旧；采用收益法预测未来收益并折现；采用市场比较法选取可比案例进行修正计算。 - **报告编制阶段**：评估人员综合分析评估数据，编写评估报告，包括评估对象概述、评估目的、评估方法、评估结果、评估假设和限制条件等内容；评估机构对报告进行审核，确保报告的准确性和合理性。 ### 评估内容 - **厂房本身价值**：根据建筑面积、结构、宽度、高度、成新度等计算重置成新价。 - **土地使用权**：国有出让土地按市场价值补偿；集体土地由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。 - **停产停业损失**：包括预期利益损失、违约损失、财务成本等，需结合营业执照、纳税记录等确定。 - **设备设施**：不可移动设备结合成新和折旧价补偿；可移动设备补偿搬迁、调试费用及功能损失。 - **其他**：办公用房及装潢装修、附属物、添附物按重置价补偿；原材料、半成品按实际价值补偿；还有解聘员工的安置补偿、拆迁补助及奖励。 ### 注意事项 - **评估机构选择**：由被拆迁人指定委托，保证评估的独立性和公正性。 - **关注评估范围**：防止出现评估漏项，要对厂房相关的所有资产和损失进行全面评估。 - **重视停产停业损失评估**：该部分在企业拆迁补偿中占比较大，评估机构应按照经营效益、营业额、利润额等条件进行评估。 - **注意评估时间**：拆迁方应在合理时间内进行评估，被拆迁人要关注拆迁进程，及时主张评估权利。