评估方法

• 市场比较法：通过调查宝鸡市类似地段、类似户型、类似面积和装修情况的房屋租金水平来确定待评估房产的租金。比如在宝鸡金台区评估一套两居室住宅，可选取周边同小区或相邻小区同类型房屋的租金作为参考，再根据房屋的朝向、楼层等因素进行调整。若参考房屋位于低楼层且朝向一般，月租金为 1500 元，待评估房屋位于高楼层且朝向好，可适当上浮租金，调整为 1600-1700 元 / 月。
• 收益法：对于用于投资出租的房产，预测其未来的租金收入、空置率、运营成本等情况，计算出净收益，然后选取合适的折现率，将未来收益折现到评估基准日来确定租金价值。以宝鸡高新区的一处商业写字楼为例，预测其未来每年租金收入为 20 万元，空置率为 5%，运营成本为 3 万元，折现率为 8%，通过公式计算可得出其合理的租金水平。
• 成本法：基于房产的重置成本或再建成本来评估租金，考虑房屋的建筑成本、土地成本、折旧等因素。这种方法在评估宝鸡具有特殊用途或稀缺性的房产时可能会用到，如一些历史保护建筑改造的特色民宿等。

评估流程5

1. 明确评估目的与范围：确定评估是为了出租定价、抵押贷款还是其他目的，明确评估房产的具体位置、面积、户型等范围。
2. 收集资料：收集房产的产权证明、建造时间、装修情况、设施配套等资料，同时收集宝鸡市同区域、同类型房屋的租金水平、出租率、空置率等市场数据。
3. 实地踏勘：评估人员到房产现场进行勘查，检查房屋的实际状况，包括房屋结构、装修质量、设施设备运行情况等，了解周边环境、交通状况、配套设施等。
4. 分析整理资料：对收集到的资料进行分析，根据房产特点和市场情况确定合适的评估方法和参数。
5. 评估计算：运用选定的评估方法计算房产的租金水平，如采用市场比较法时，对可比案例进行因素修正计算；采用收益法时，计算未来收益的现值。
6. 编制评估报告：将评估过程、方法、参数、计算结果等整理成书面报告，报告应内容完整、逻辑清晰、数据准确。
7. 提交报告与反馈：将评估报告提交给委托方，根据委托方的反馈意见，对评估报告进行必要的调整和完善。