拆迁评估是指在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。以下是关于拆迁评估的具体介绍： ### 评估方法 - **市场比较法**：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 - **成本法**：通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 - **收益法**：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 - **假设开发法**：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 - **基准地价修正法**：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。 ### 评估流程 1. **启动评估程序**：拆迁方或政府相关部门启动评估程序，发布正式通知，告知被拆迁户评估的目的、时间、地点以及评估机构的名称。 2. **选择评估机构**：由被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 3. **签订委托合同**：一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 4. **实地勘察**：评估师对被拆迁房产进行实地勘察，包括房产的结构、面积、位置、周边环境等。 5. **资料收集与分析**：收集房产证、土地使用证、历史交易记录等相关房产资料并详细分析。 6. **编制评估报告**：基于实地勘察和资料分析结果，编制详细的评估报告，明确列出评估的依据、方法、过程以及最终的评估价值。 7. **报告审核与公示**：评估报告完成后经内部审核，确保准确性和公正性，随后在指定地点和时间公示。 8. **异议处理**：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 9. **最终评估确认**：经过异议处理后，评估机构出具最终的评估确认书。 ### 收费标准 - **按面积结合户数收费**：如评估户数在100户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为每平方米8元；评估户数在100户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为每平方米7元；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下的每平方米6元；评估户数在800户以上（含800户）为每平方米5元，且可视情况上下浮动20％。 - **按评估价值比例收费**：一般在评估价值的0.5%-3%左右，具体比例根据评估项目的复杂程度、评估机构的资质等因素有所不同。 - **按项目固定收费**：对于一些简单的、规模较小的拆迁评估项目，可能会采用固定收费方式，收费一般在3000-10000元不等。