评估方法

• 收益法：
  • 原理：基于果园未来能产生的收益情况来确定其价值。通过预测果园在未来一定时期内，如若干年的果品产量、果品市场价格，扣除相应的生产成本（包括种植、养护、采摘、运输等成本）、销售费用以及合理的税费后，得到每年的净收益，再将这些净收益按照合适的折现率折现到评估基准日，加总后得出果园的价值。
  • 适用情况：适用于已经进入稳定生产期、果品产量和质量相对稳定、有成熟销售渠道且市场价格波动相对可预测的果园。比如咸阳地区一些经营多年、品种优良的苹果园、葡萄园等，每年果品产量较为稳定，销售情况良好，采用收益法能较好地反映其真实价值。
  • 注意要点：对未来果品产量的预测要结合果树的树龄、生长状况、果园管理水平以及过往的实际产量数据等因素综合考量；果品市场价格需参考近年市场行情以及行业专家对未来价格走势的分析；折现率的确定要综合考虑无风险利率、果园经营的行业风险、市场风险等因素，确保合理准确。
• 市场法：
  • 原理：寻找与被评估果园在地理位置、果树品种、果园规模、经营管理水平等方面相似的近期有交易记录的果园作为可比实例，分析比较它们之间的差异，对可比实例的交易价格进行调整修正，从而得出被评估果园的价值。
  • 适用情况：要求当地果园交易市场相对活跃，能获取足够数量且符合条件的可比交易案例。在咸阳，如果某个区域果园种植集中，有较多的果园买卖交易情况发生，对于类似条件的待评估果园，就可以尝试采用市场法。
  • 注意要点：可比实例的选取要谨慎严格，确保各方面与被评估果园相似度较高，重点考虑果树品种（如都是富士苹果品种）、果树树龄（相近的盛果期阶段等）、土壤条件（相似的肥沃程度等）、果园配套设施（灌溉、道路等设施水平相当）等因素；对交易价格的调整要依据实际差异情况合理确定调整系数，使评估结果更贴近真实价值。
• 成本法：
  • 原理：从重新构建一个与被评估果园相同或类似的果园所需投入的成本角度出发，计算土地取得成本、果树种苗成本、种植成本、果园基础设施建设成本（如灌溉系统、道路、防护设施等）、历年的养护成本以及合理的资金成本、利润等，汇总这些成本后得出果园的价值。
  • 适用情况：适用于新建果园不久、尚未进入稳定收益期或者因特殊情况难以用收益法、市场法准确评估的果园。例如咸阳地区刚开垦种植、果树还处于幼龄期的果园，采用成本法能直观体现其目前的投入价值。
  • 注意要点：各项成本的数据要真实可靠，有相应的凭证或市场参考依据，对于土地成本要依据当地土地流转价格、土地性质等准确核算；成本的计算要符合当前市场的实际水平，避免高估或低估成本，影响评估结果。

评估流程

1. 明确评估目的：确定是因果园转让、抵押融资、拆迁补偿、资产清查等何种具体目的开展评估，不同目的会影响后续评估方法的选择及重点关注内容。
2. 收集评估资料：收集果园的相关资料，包括土地承包合同或土地权属证明、果树品种及数量清单、果树树龄记录、果园的经营管理记录（如施肥、浇水、病虫害防治等情况）、过往的果品产量和销售数据、当地果品市场价格走势资料、果园所在区域的土壤、气候等自然条件资料以及咸阳当地的农业政策、果园交易案例等。
3. 实地勘查：安排专业人员到果园现场进行详细勘查，核实果树的实际数量、品种、树龄、生长状况（包括树干粗细、树冠形态、病虫害情况等），查看果园的基础设施建设情况（如灌溉设施是否完好、道路是否通畅等），同时测量果园的面积、了解周边环境等，并拍照、记录相关情况，为评估提供准确的一手资料。
4. 选择评估方法并计算：依据评估目的、果园特点以及资料收集情况，选择合适的评估方法进行价值计算，过程中确保数据准确、参数合理，必要时可多种方法结合、相互验证，提高评估结果的准确性。
5. 撰写评估报告：评估报告应涵盖评估目的、评估对象、评估范围、评估方法、评估过程、评估结果、特别事项说明等内容，表述要清晰、逻辑严谨、数据准确，同时附上实地勘查记录、重要资料复印件等相关支撑材料，最后由评估机构和评估人员签字盖章。
6. 审核与交付：评估报告完成后，要经过评估机构内部的严格审核流程，确保报告质量，审核通过后按照约定交付给委托方，如有需要，评估机构还需向委托方解释说明评估报告的相关内容。

影响评估的因素

• 果园自身因素：
  • 果树品种与树龄：不同品种的果树，其果品市场价值、产量潜力不同，像咸阳的优质红富士苹果品种，市场认可度高，价值相对较高；树龄方面，盛果期的果树产量稳定且高，价值大于幼龄树和衰老期果树。
  • 果树生长状况：果树健康状况良好、无病虫害、生长旺盛的果园，果品产量和质量更有保障，价值更高；若果树存在病虫害侵袭、生长不良等问题，不仅会影响当前产量，还可能增加后续的养护成本，降低果园价值。
  • 果园面积与地形：面积较大的果园在规模化经营、成本控制等方面可能更具优势，价值相对较高；同时，地形平坦、便于机械化作业和管理的果园，相较于地势复杂、不利于劳作的果园，价值也会更高。
  • 果园基础设施：完善的灌溉系统、良好的道路条件、坚固的防护设施等能保障果园的正常生产经营，提高生产效率，降低经营成本，从而提升果园价值。例如有先进的滴灌系统、宽敞的园内道路的果园，在评估中更具优势。